Ein eigenes Hotel eröffnen – starte als Profi-Gastgeber in die Selbstständigkeit

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Der Hotelmarkt in Deutschland brummt und die Zahl der Übernachtungen von Reisenden aus dem In- und Ausland nimmt stetig zu. Neben internationalen Hotelketten prägen viele individuelle Familienbetriebe und kleinere Hotels oder Pensionen das Marktgeschehen.

Doch Hotel ist nicht gleich Hotel. Wenn du davon träumst, in die Reisebranche einzusteigen, verschaffst du dir mit einem einzigartigen Konzept einen echten Wettbewerbsvorteil.

Hier erfährst du, an was du dabei denken solltest und wie ein Businessplan dir bei der Konzeptentwicklung hilft.

Voraussetzungen

Um ein Hotel zu eröffnen, ist keine bestimmte Ausbildung erforderlich. Es gibt etliche Beispiele für erfolgreiche Hotelgründungen durch Quereinsteiger, die mangelnde Erfahrung durch Kreativität und Leidenschaft wettgemacht haben.

Das Fachwissen, das du für die Gründung und das Führen eines Hotels brauchst, kannst du dir notfalls in Weiterbildungskursen und durch Fachbücher aneignen. Was du aber auf jeden Fall brauchst, ist Organisationstalent und die Fähigkeit, offen auf andere Menschen zuzugehen. Als Hotelbetreiber oder Hotelbetreiberin stehst du den ganzen Tag in Kontakt mit Menschen: mit deinen Mitarbeitern, mit Lieferanten und mit deinen Gästen.

Natürlich ist einschlägige Berufserfahrung wie in allen Branchen kein Nachteil. Wenn du keine Hotelfachschule besucht und noch nie in einem Hotel gearbeitet hast, empfehlen wir daher, für einige Zeit in einem Hotel zu jobben oder dort ein Praktikum zu absolvieren, bevor du in die Selbstständigkeit startest. Auf diese Weise lernst du die typischen Abläufe in einem Hotel kennen und bekommst wertvolle Einblicke in das tägliche Geschäft.

Außerdem ist ein gewisses Zahlenverständnis hilfreich. Als Hotelier gehört es nämlich nicht nur zu deinen Aufgaben, deinen Gästen einen unvergesslichen Aufenthalt zu verschaffen, du musst auch dafür sorgen, dass dir die Kosten nicht davon galoppieren und du kein Minus machst. Themen wie Buchhaltung, Marketing, Steuern und Personalwesen werden deinen Berufsalltag bestimmen. Wenn du hier Wissenslücken hast, kannst du spezielle Gründungskurse bei der IHK oder dem Hotel- und Gaststättenverband DEHOGA belegen. Außerdem kannst du die Tätigkeiten, die dir überhaupt nicht liegen, an fähige Mitarbeiter, Co-Gründer oder Dienstleister (zum Beispiel an deinen Steuerberater) abgeben. Es ist nämlich ein weitverbreiteter Irrtum, dass Selbstständige „alles selbst, und das ständig“ machen müssen. Solange du den Überblick über das große Ganze behältst, kannst du dir ungeliebte Tätigkeiten gerne abnehmen lassen.

Eine besondere Lizenz oder Genehmigung benötigst du nicht, um ein Hotel zu eröffnen. Mit der Gewerbeanmeldung bei der Gemeinde, in der du dein Hotel eröffnest, ist es eigentlich schon getan. Allerdings werden die Behörden genau prüfen, ob das Gebäude den gesetzlichen Anforderungen an Brandschutz, Lärmschutz, Hygiene etc. entspricht. Wenn du ein Hotel ganz neu gründest, solltest du schon früh mit dem Bauordnungsamt darüber sprechen, worauf du in baulicher Sicht achten musst. Das spart dir später teure Nachbesserungen.

Wenn du in deinem Hotel auch eine Gastronomie planst, kann es sein, dass du eine Gaststättenerlaubnis (Schanklizenz) beantragen musst. Das hängt davon ab, in welchem Bundesland du dein Hotel eröffnest.

Übernahme, Neugründung, Franchise

Wenn du dich mit einem eigenen Hotel oder einer Pension selbstständig machen möchtest, hast du drei Möglichkeiten: Du kannst ein bestehendes Haus übernehmen, du kannst ein ganz neues Hotel gründen oder dich einem Franchising-System anschließen. Jede Variante hat ihre Vor- und Nachteile, die wir im Folgenden näher anschauen wollen.

Ein Hotel ganz neu zu gründen hat den Vorteil, dass du von Anfang an deine eigenen Ideen umsetzen kannst. Ob du ein Grundstück erwirbst und darauf dein Hotel baust oder ein altes Gebäude deinen Vorstellungen entsprechend umbaust: Du kannst die Anzahl und den Zuschnitt der Räume, die Innenausstattung und alle Details weitgehend selbst bestimmen.

Allerdings sind sowohl die Anfangskosten als auch das Risiko bei dieser Art der Gründung sehr hoch. Du kannst ja nicht wissen, ob später ausreichend Gäste den Weg in dein Hotel finden werden und sich deine Ausgaben rentieren.

Das ist anders, wenn du ein bestehendes Hotel übernimmst. Dann kannst du aus den Betriebswirtschaftlichen Abrechnungen (BWA) deiner Vorgänger ablesen, wie die Buchungslage ist und welche Kosten anfallen. Du kannst auf einen festen Kundenkreis zurückgreifen, vielleicht sogar ein eingespieltes Team übernehmen und an bestehende Beziehungen zu Lieferanten anknüpfen. Dafür bist du zumindest in den ersten Monaten an das Konzept deiner Vorgänger gebunden, denn es empfiehlt sich nicht, auf einen Schlag alles anders machen zu wollen. Veränderungen sollten nur schrittweise und mit Rücksicht auf deine Stammkunden durchgeführt werden.

Bei einer Übernahme kommt es darauf an, einen angemessenen Preis zu erzielen. Schau dir die Geschäftszahlen genau an und lass dich sicherheitshalber von einem Branchenkenner beraten, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst.

Im Idealfall solltest du sogar einige Wochen in dem Betrieb mitarbeiten, den du übernehmen möchtest. So bekommst du einen realistischen Blick hinter die Kulissen und lernst, worauf es bei der Geschäftsführung besonders ankommt.

Wenn du eher zu den Vollblut-Managern zählst, die vor allem das Organisieren und Anpacken lieben, kann Franchising eine gute Option sein. Dabei zahlst du eine Gebühr an deinen Franchisegeber und darfst im Gegenzug sein etabliertes Geschäftsmodell nutzen. Du profitierst von einer bekannten Marke, von perfektionierten Abläufen und von den Erfahrungen des Systems. Dafür sind die Entscheidungsspielräume sehr gering: Von der Inneneinrichtung bis zum Marketing ist fast alles vorgegeben, damit die Erwartungen der Kunden an ein einheitliches Angebot erfüllt werden, und eigene Ideen sind nicht unbedingt gerne gesehen.

Das Risiko einer Franchisegründung ist insgesamt geringer, weil das Hotelkonzept ja bereits erprobt ist. Aber es liegt trotzdem ganz allein bei dir. Deshalb sollte auch eine Franchise-Gründung gut vorbereitet werden und im Hinblick auf den eigenen Standort sorgfältig geprüft werden, denn nicht jedes Konzept funktioniert an jedem Ort gleich gut.

Hinzu kommt, dass der Franchisegeber für seine Leistungen natürlich bezahlt werden will. Zu einer einmaligen Einstiegsgebühr kommen regelmäßige Zahlungen, die sich in den meisten Fällen an den Umsätzen orientieren.

Hotelzimmer innen

Businessplan

Egal ob Neugründung, Geschäftsübernahme oder Franchising: Einen Businessplan solltest du unbedingt schreiben. Er hilft dir, deine Gedanken zu strukturieren und lässt erkennen, ob und wann sich deine Geschäftsidee wirtschaftlich lohnt.

In deinem Businessplan definierst du deine Ziele und Strategien für einen bestimmten Zeitraum (in der Regel für die ersten drei Jahre nach der Gründung). Damit dient er dir als zentrale Orientierungshilfe in der turbulenten Gründungszeit. Gleichzeitig ist er eine große Hilfe wenn es darum geht, potenzielle Geldgeber oder Geschäftspartner zu überzeugen.  

Standort

Der Standort deines Hotels ist entscheidend für deinen Erfolg. Deshalb solltest du ihn eingehend untersuchen, bevor du dich festlegst. Zunächst solltest du klären, wie groß die Nachfrage und das Angebot vor Ort sind. Aussagekräftige Zahlen bekommst du zum Beispiel beim Tourismusverband, vom Statistischen Bundesamt oder auch von der Tourismuszentrale in deiner Stadt.

Im zweiten Schritt solltest du dich näher mit dem Wettbewerb vor Ort beschäftigen: Welche Alternativen haben Touristen oder Geschäftsreisende, die in der betreffenden Region nach einer Bleibe suchen? Womit punktet die Konkurrenz, was kannst du besser machen? Wo siehst du Bedarfe, die noch nicht durch das Angebot gedeckt werden?

Deine Standortanalyse zeigt dir, wo es noch Lücken im bestehenden Angebot gibt und wie du sie erfolgreich füllen könntest. Sie ist die Basis, auf der du ein Angebot entwickeln kannst, das es bisher noch nicht auf dem Markt gibt.

Angebot

Saubere Zimmer, freundlicher Service und kostenfreies WLAN sind das A und O in der Hotellerie, aber sie ergeben noch kein Angebot, das stark genug wäre, um eine intensive Bindung zu deinen Gästen aufzubauen. Damit dein Hotel ein Renner wird, muss es aus der Masse herausstechen. Überlege dir, womit du deine Gäste begeistern und mit welchen besonderen Leistungen du sie überraschen könntest.

Es muss ja nicht gleich ein Pop-up-Hotel am Nordpol sein (ja, das gibt es wirklich), auch mit weniger Extravaganz lässt sich ein einzigartiges Profil entwickeln. Kreativität ist durchaus gefragt. Achte aber darauf, dass deine Ideen für deine Gäste auch wirklich einen wahrnehmbaren Nutzen mit sich bringen, und denk gleichzeitig daran, dass jedes Extra Geld kostet und sich auf den Preis niederschlägt – und der ist für die meisten Kunden leider immer noch das ausschlaggebende Kriterium.

Zielgruppe

Ausgangspunkt deiner Überlegungen zum Angebot ist also deine Zielgruppe. Versuche, so viel wie möglich über diese Leute herauszufinden und lasse deine Erkenntnisse in deinen Businessplan einfließen.

Die Bedürfnisse und Erwartungen von Hotelgästen unterscheiden sich beträchtlich: Geschäftsreisende brauchen Zimmer, die auch als Arbeitszimmer dienen können und technisch auf dem neuesten Stand sind, Familien freuen sich über viel Platz und Spielmöglichkeiten für die Kinder, Backpacker wiederum verzichten gerne auf Komfort, erwarten aber eine coole, relaxte Atmosphäre etc.

Bei der Ideenfindung für das Geschäftskonzept deines Hotels kann dir folgender Trick helfen: Nimm dir jede einzelne Station vor, die deine Gäste bei dir durchlaufen, und mach dir Gedanken, wie du sie optimal gestalten könntest: Angefangen bei der Suche nach einer Unterkunft über die Buchung und den Check-in bis zur Abreise sollte jede Etappe der sogenannten Customer-Journey den Erwartungen deiner Gäste entsprechen und an ihre Bedürfnisse angepasst sein.

Vergiss dabei nicht, konsequent die Perspektive deiner Zielgruppe einzunehmen: Worauf achten diese Leute? Was könnte ihr Reiseerlebnis spürbar verbessern? Und was wäre für sie allenfalls nice to have, aber eben nicht entscheidend?

Letztlich kannst du diese Fragen nicht am Schreibtisch beantworten, sondern nur im Kontakt mit deinen potenziellen Gästen. Nutze jede Gelegenheit, um mit ihnen ins Gespräch zu kommen und über deine Ideen zu sprechen. Es lohnt sich übrigens auch, die Kundenbewertungen auf den bekannten Hotelbuchungsportalen zu lesen: Dort erfährst du, was Hotelgäste sich wünschen und was sie nervt.

Die Standortsuche, die Definition deiner Zielgruppen und die Entwicklung deines Angebots gehen in der Regel Hand in Hand. Es ist in der Praxis wenig sinnvoll, einen dieser Punkte abschließend klären zu wollen, solange die beiden anderen noch offen sind. Versuche, ganzheitlich an dein Konzept heranzugehen und dich nicht zu früh festzulegen. Das letzte Wort haben dabei immer die Kunden: Teste die Annahmen, die du über sie und ihre Bedürfnisse triffst, so früh wie möglich und passe dein Angebot und die Kriterien deiner Standortsuche ggf. an.

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Rechtsform

Welche Rechtsform für dein Hotel geeignet ist, hängt vom Einzelfall ab. Viele Hotels werden als GmbH gegründet, weil sich dadurch die persönliche Haftung für die Inhaber effektiv beschränken lässt. Aber auch eine Gründung als Einzelunternehmen oder GbR kommt infrage.

Stelle dir die folgenden Fragen, bevor du dich für eine Rechtsform entscheidest:

  • Wie viel Eigenkapital kannst du aufbringen?
  • Wie möchtest du dein Haftungsrisiko gestalten?
  • Gründest du allein oder im Team?
  • Wie aufwendig darf die Buchhaltung sein?

Informiere dich über die Vor- und Nachteile der einzelnen Rechtsformen, bevor du deine Entscheidung triffst und lass dir im Zweifel von deinem Steuerberater helfen. Erwähne in deinem Businessplan nicht nur, welche Rechtsform dein Hotel haben wird, sondern auch, warum du dich so entschieden hast.

Kosten

Die Kosten, um ein Hotel zu eröffnen, können extrem variieren, aber allgemein lässt sich sagen, dass sie im Vergleich zu anderen Geschäftsfeldern eher hoch sein dürften.

Wir empfehlen, die Kosten für den Businessplan in drei Kategorien einzuteilen:

  1. Investitionen und Gründungskosten
    Hierzu zählen vor allem die Kosten für die Inbetriebnahme deines Hotels (Kaufpreis, Kosten für Renovierung, Umbau und Ausstattung, Maklergebühren), aber auch alle übrigen Kosten, die bis zur eigentlichen Gründung auflaufen: Beratungshonorare, Genehmigungsgebühren, Kosten für Weiterbildung, Ratgeberliteratur, Websitegestaltung etc.
  2. Variable Kosten
    Die variablen Kosten sind der Teil der laufenden Betriebskosten, die von der Auslastung deines Hotels abhängen, also zum Beispiel Wäsche, Reinigungsmittel, Wareneinkauf.
  3. Fixkosten
    Die Fixkosten fallen immer an, selbst wenn die Zimmer gar nicht genutzt werden. Dazu gehören Strom, Heizung, Pacht, Personal, Versicherungen, Gebühren, Telekommunikation, Zinsen, Verwaltung, Marketing und die Kosten für deinen persönlichen Lebensunterhalt

Damit sich dein Vorhaben rentiert, musst du genau wissen, wie hoch die Kosten sein werden, die auf dich zukommen. Von dieser Frage hängt unter anderem ab, wie hoch die durchschnittliche Auslastung deines Hotels sein müsste und welche Preise du nehmen müsstest, damit sich dein Hotel trägt.

Finanzierung

Du brauchst nicht nur Geld, um dein Hotel in Betrieb nehmen zu können (also für den Kauf bzw. die Pacht des Gebäudes, für die Renovierung, den Umbau und die Ausstattung). Du solltest dich auch auf eine längere Anlaufphase einstellen, in der die Einnahmen noch nicht ausreichen, um sämtliche Betriebskosten zu decken. Beides zusammen ergibt den Kapitalbedarf für deine Gründung. Für die Finanzierung stehen dir unterschiedliche Wege offen.

Üblicherweise werden Gründungen in Deutschland über Kredite finanziert, die von Banken und Sparkassen bereitgestellt werden. Ergänzend können öffentliche Fördermittel vom Bund oder den Ländern zum Einsatz kommen, die über die Hausbank vermittelt werden. Informiere dich vor dem Bankgespräch, welche Fördermöglichkeiten es gibt. Dann kannst du gezielt nachfragen, ob sie für dich infrage kommen.

Du kannst für die Finanzierung deiner Existenzgründung auch Risikokapital einwerben bzw. einen Geschäftspartner ins Boot zu holen, der mit seinem Geld in dein Unternehmen ansteigt. Dieses Geld musst du, anders als einen Kredit, nicht zurückzahlen. Dafür wollen Investoren oder Geschäftspartner in dein Hotel einsteigen und an den Gewinnen beteiligt werden.

Marketing

Um eine möglichst hohe Auslastung deiner Zimmer zu erreichen, wirst du für dein Hotel werben müssen. Besinne dich darauf, was deine Alleinstellungsmerkmale sind und stelle diese ins Zentrum deines Marketings.

Ohne Frage spielen die sozialen Medien und das Internet eine zentrale Rolle im Hotelmarketing. Angefangen bei einer ansprechenden Firmen-Website, über die man schnell und einfach Zimmer buchen kann, über Firmenaccounts bei Instragam oder Facebook bis hin zu einem eigenen Blog ist alles denkbar und vieles sinnvoll. Übernimm dich aber nicht. Konzentriere dich lieber auf die Plattformen, über die du deine Zielgruppe am besten erreichst, und bespiele sie regelmäßig. Welche das sind, kannst du ausprobieren.

Noch wichtiger ist, dass du dein Hotel in die gängigen Hotelbuchungsportale einträgst, denn die immer mehr Übernachtungen werden inzwischen darüber gebucht. Hier sind die zugehörigen Bewertungsmöglichkeiten von großer Bedeutung. Bitte zufriedene Gäste bei der Abreise um eine Bewertung und reagiere umgehend auf negative Bewertungen, denn die können schnell dafür sorgen, dass die Buchungszahlen zurückgehen.

Steuern

Welche Steuern du zahlen musst, hängt von deiner Rechtsform ab. In jedem Fall gilt dein Hotel als Gewerbe und ist daher gewerbesteuerpflichtig.

Bei der Mehrwertsteuer musst du aufpassen: Während für Übernachtungen der ermäßigte Steuersatz von 7 Prozent gilt, werden für alles andere (zum Beispiel für die Bewirtung deiner Gäste oder für Wellnessangebote) 19 Prozent fällig.

Fazit

Bevor du deine Pläne in die Tat umsetzt, empfehlen wir dir, praktische Berufserfahrungen in der Hotellerie zu sammeln (falls noch nicht geschehen). Arbeit eine Weile in einem Hotel, das deinen eigenen Vorstellungen möglichst nahe kommt, oder bewirb dich dort für ein Praktikum.

Dann geht es daran, ein einmaliges Konzept für dein Hotel auszuarbeiten. In diesem Schritt gilt es, einen Standort zu finden, an dem sich dein Konzept umsetzen lässt, den du dir leisten kannst und der für deine Zielgruppe spannend ist.

Solltest du über eine Geschäftsübernahme nachdenken, klappere am besten die Hotels ab, die deiner Vorstellung entsprechen. Viele Inhaber suchen nach einer Nachfolge, ohne dies an die große Glocke zu hängen. Erkundige dich, ob du dort für ein paar Wochen mitarbeiten darfst, bevor es zum Vertragsabschluss kommt.

Sobald du einen Standort ins Auge gefasst hast, geht es daran, die Finanzierung zu klären. Dafür schreibst du zunächst einen ausführlichen Businessplan, der im Textteil deine Überlegungen zu Zielgruppe, Konzept und Maßnahmen und im Finanzteil eine genaue Auflistung der zu erwartenden Kosten und Einnahmen enthält.

Sobald die Finanzierung steht, geht es an die Umsetzung deines Businessplans: Setze einen Termin für die Eröffnung fest und sorge dafür, dass bis zu diesem Datum alles fertig ist. Auch dein Marketing sollte jetzt ins Rollen kommen.

Den Tag der Eröffnung solltest du feierlich begehen, mit deinen Gästen, aber auch mit deinem Team. Denn ab jetzt arbeitet ihr jeden Tag dafür, dass der Laden läuft und sich alle in deinem Hotel wohlfühlen.

Über den Autor
Dr. Jan Evers

Gründungsexperte Dr. Jan Evers ist Inhaber der Beratungsgesellschaft evers & jung in Hamburg. Für Ministerien, Banken und Wirtschaftsförderer entwickelt die evers & jung GmbH seit über 15 Jahren Konzepte und Lösungen, die Unternehmern das Gründen und die Selbstständigkeit erleichtern.

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bhp